Вовед во управување со објекти
Според ISO и дефиницијата прифатена од IFMA, управувањето со објекти е „организациска функција која ги интегрира луѓето, просторот и процесите во изградена средина со цел подобрување на квалитетот на животот на луѓето и продуктивноста на основниот бизнис.“
За нас, управувањето со објекти е „сет на планирани чекори, протоколи и процедури неопходни за обезбедување на добросостојбата на луѓето и имотот за кои се грижиме.“
IFM значи дека сите услуги за управување со објекти ги обезбедува еден партнер, со еден договор, една фактура и едно лице за контакт.
Предностите се помалку координација, јасна одговорност, униформен квалитет и полесна контрола на трошоците.
Ако недвижностите не се одржуваат добро, нивната вредност опаѓа со тек на време, и како финансиски средства и во корисност. Управувањето со објекти гарантира дека тоа нема да се случи.
Целта на управувањето со објекти е да се зачува вредноста на имотот, намалувајќи ги ризиците за одржување, или потенцијално дури и зголемувајќи ја, додека ги одржува и подобрува недвижностите за сопствениците и корисниците.
Ако вашата компанија поседува (или изнајмува) големи комерцијални недвижности како канцеларии, малопродажни простории, логистички или друг простор каде вршите деловни активности, намалувањето на ризикот и оперативните трошоци е значајна предност.
Ние сме експерти за одржување на недвижности и безбедноста на луѓето во нив. Со аутсорсинг на управување со објектите кај нас, можете да се фокусирате на вашиот основен бизнис, додека знаете дека вашиот имот и корисниците се во сигурни раце.
Управувањето со објекти (Facility Management) се грижи за физичкото функционирање на објектот и услугите во него.
Управувањето со недвижности (Property Management) ги управува комерцијалните односи: закупците, закупот и наплатата.
Управувањето со имот (Asset Management) ја управува недвижноста како инвестиција, со фокус на вредноста и приносот.
Во практиката овие области се надополнуваат и често се договараат заедно.
Hard FM опфаќа технички услуги поврзани со самата зграда: греење, ладење и вентилација (HVAC), електрични и водоводни инсталации, лифтови и противпожарни системи.
Soft FM опфаќа услуги за корисниците на просторот: чистење, обезбедување, рецепција, уредување на околината и управување со отпад.
Понудени услуги
ASURA Група интегрира целосен спектар на услуги за управување со објекти
Ова не е исцрпна листа на услуги:
Инспекција и консалтинг - Доколку сте инвеститор кој сака да инвестира во нов или постоечки комерцијален објект и ви е потребно стручно мислење за состојбата на имотот, неговиот потенцијал и идните трошоци за одржување - ние можеме да ви помогнеме. Ова може да вклучува и официјална проценка од овластен национален проценител.
Техничко управување со објекти - Обезбедуваме континуирана грижа за основните елементи на вашата зграда: темели, подрум, ѕидови, тавани и покрив, како и за сите механички, електрични, водоводни и HVAC системи, и во внатрешноста и надвор од објектот. Го изведуваме тоа преку редовно превентивно и корективно одржување. Обезбедуваме постојана поддршка за вашиот имот преку присутен менаџер на објект и техничари. Брзо реагираме на сите итни случаи.
Инфраструктурно управување со објекти - Се грижиме за угледот на вашата сопственост и околината, како и за здравјето на корисниците и посетителите, одржувајќи ги чисти и уредни. Во таа насока, ги нудиме следниве услуги:
Чистење (континуирано или итно, рачно или машинско), Уредување на околина, Зимска служба, Контрола на штеточини, Управување со отпад.
Имаме подготвени планови и процедури за постапување во итни ситуации.
Приватно обезбедување / Противпожарна служба - Помагаме во заштита на вашата комерцијална сопственост, животите на вработените, станарите и посетителите, како и на имотот од насилство, кражба и пожар, преку:
Техничка заштита (камери, контрола на пристап, алармни и видео системи),
Физичко обезбедување (24/7 присуство, патроли и управување со инциденти во реално време со помош на напредни софтверски решенија).
За меѓународни клиенти нудиме највисоко ниво на услуга со повеќејазична поддршка. Во зависност од видот на објектот (логистички или индустриски), обезбедуваме постојано присутни приватни пожарникари, во согласност со националните прописи за заштита од пожари.
Управување со проекти - Ви помагаме во сè - од помали адаптации како реновирање на кујна, до преместување на резервоар за гас на вашата локација. Без разлика дали се работи за внатрешни или надворешни работи - нашите сертифицирани инженери во повеќе земји се на располагање за да ги задоволат вашите потреби.
Кетеринг - Организираме деловен ресторан во рамки на вашиот објект, според највисоки стандарди.
Административна поддршка - За меѓународни компании, можеме да обезбедиме привремено вработување, поддршка во регрутација (бек-офис), како и во процесите на набавка.
Сите наши услуги се целосно прилагодливи. Со повеќе од 20 години искуство, нудиме флексибилност и капацитет за да ги исполниме сите ваши потреби.
Примарно им служиме на инвеститорите и обезбедуваме услуги за комерцијални недвижнини. Кога станува збор за станбени објекти, им служиме на оградени заедници или големи станбени комплекси. За овие видови инвеститори интегрираме сложени и напредни човечки и ИТ решенија.
Ние сме Б2Б компанија и не им служиме на поединци. Повеќе информации за тоа како им служиме на станбени области можете да најдете тука.
ASURA Group работи во Хрватска, Словенија, Србија, Северна Македонија, Црна Гора, Босна и Херцеговина и Унгарија, а моментално се проширува и во Грција.
На сите пазари работат локални тимови со унифицирани стандарди на услугата.
Одржување
Превентивното одржување се спроведува според однапред дефиниран план за да се спречат дефекти. Корективното одржување е поправка откако дефектот ќе настане.
Добро поставеното превентивно одржување го намалува бројот на итни интервенции, го продолжува векот на опремата и ги намалува вкупните трошоци.
Предиктивното одржување се заснова на следење на реалната состојба на опремата преку сензори, мерења и податоци од системот за надзор на зградата (BMS).
Интервенцијата се планира пред да настане дефект, но само кога е навистина потребна.
Дефектите се пријавуваат на нашиот Helpdesk. За секоја пријава се отвора работен налог во CMMS системот, па статусот, времето на одзив и решението се секогаш видливи и мерливи.
CMMS/CAFM е софтвер за управување со одржувањето и објектите. Во него се водат работните налози, планот за превентивно одржување, листата на опрема и извештаите, што на сопственикот му овозможува целосна транспарентност.
Договори и квалитет на услугите
SLA (Service Level Agreement) е договор за нивото на услугата. Дефинира што е вклучено, каков е очекуваниот квалитет и во кои рокови давателот мора да реагира и да го реши барањето.
Тој е основа за објективно мерење на квалитетот на услугата.
Преку однапред договорени клучни показатели за успешност (KPI), на пример време на одзив, удел на извршеното планирано одржување, број на повторени дефекти и задоволство на корисниците. Резултатите редовно се доставуваат до сопственикот.
Најчести се:
- фиксен месечен надомест (паушал) за договорен обем на услуги,
- пресметка според реалните трошоци,
- комбиниран модел: паушал за редовните услуги и посебна понуда за дополнителни работи.
Договорот може да вклучува и бонус/малус механизам поврзан со KPI-ите.
Трошоци
OPEX се оперативни трошоци, како одржување, енергија и услуги. CAPEX се капитални вложувања, како замена на опрема, реконструкција или модернизација.
Добар партнер за управување со објекти помага да се планираат двете, за да се избегнат неочекувани големи издатоци.
Тоа се трошоците за заедничките делови и услуги на објектот, како чистење на ходниците, обезбедување, одржување на лифтовите и осветлување. Се распределуваат на закупците според договорен клуч, најчесто според површината или реалната потрошувачка.
Енергија и одржливост
Со редовно одржување на системите, оптимизација на работата на греењето, ладењето и осветлувањето преку BMS, следење на потрошувачката преку подмерила и предлози за вложувања во енергетска ефикасност.
ESG ги означува еколошките, општествените и управувачките критериуми. Инвеститорите, банките и закупците сè повеќе ги бараат, а управувањето со објекти директно влијае на еколошкиот дел: потрошувачката на енергија и вода и управувањето со отпадот.
Безбедност и преземање на објект
Одговорноста е на сопственикот на објектот, но партнерот за управување со објекти го води календарот на прегледи (лифтови, електрични инсталации, противпожарни системи и др.), ги организира и ја чува документацијата. Така објектот е секогаш усогласен со прописите.
Преземањето (мобилизација) вклучува обиколка и технички преглед на објектот, попис на опремата, преземање на документацијата, изработка на план за одржување и воведување на персоналот. Целта е премин без прекин на услугата.
Тоа е стручна проценка на техничката состојба на недвижноста пред купување или преземање. Ја утврдува состојбата на инсталациите и конструкцијата, потребните вложувања и ризиците, што му помага на купувачот или инвеститорот при одлуката и преговорите за цената.
